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Bauvorhaben: planungsrechtliche Zulässigkeit

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Öffnungszeiten des Fachbereiches "Bauen, Wohnen und Immissionsschutz":

  • donnerstags: 8.00 - 18.00 Uhr
  • freitags: 8.00 - 12.30 Uhr

Kreishaus in Borken

Burloer Str. 93
46325 Borken

Das Bauplanungsrecht regelt die Frage, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Dabei wird zwischen Bauvorhaben unterschieden, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, im Innen- oder im Außenbereich ausgeführt werden sollen. Ferner werden die Voraussetzungen einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes und die Zulässigkeit währen der Aufstellung des Bebauungsplanes erläutert.
 

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder eines Vorhaben- und Erschließungsplans ist ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn es seinen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung - Straßenanbindung, Ver- und Entsorgung - gesichert ist. Ob ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, erfahren Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde. Die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mittlerer und geringer Höhe einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen bedarf nach § 63 BauO NRW 2018 keiner Baugenehmigung, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und weitere Voraussetzungen des § 63 BauO NRW 2018 erfüllt sind (sog. Freistellung). Die Bauwilligen können entscheiden, ob sie ihr Bauvorhaben baugenehmigungsfrei durchführen oder aber einen Bauantrag stellen und somit ein Baugenehmigungsverfahren durchführen lassen wollen.
 
Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Garagen und Carports sowie Nebenanlagen wie z. B. Gartenhäuschen und Gewächshäuser zulässig. Entscheidungskriterium ist die städtebauliche Ordnung; so werden im Regelfall im Vorgartenbereich keine Garagen, Carports und Nebenanlagen zugelassen! Liegt ein Verstoß gegen die Festsetzung eines Bebaungsplanes vor, ist die Erteilung einer Ausnahme oder einer Befreiung unter bestimmten Voraussetzungen (§ 31 BauGB) möglich. Ausnahmen können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes sind jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden. So ist eine Befreiung nur dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und beispielsweise die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde.
 
Die Zulässigkeit von Art und Maß der baulichen Nutzungen in den im Bebauungsplan festgesetzen Baugebieten regelt sich nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der jeweils geltenden Fassung. In einem allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO 1990) sind beispielsweise Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zugelassen werden.

Vorhaben sind während der Aufstellung eines Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplanes zulässig, wenn:

  • die öffentliche Auslegung durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange beteiligt worden sind,
  • anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
  • der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
  • die Erschließung gesichert ist.

Vor Durchführung der öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange kann ein Vorhaben zugelassen werden, wenn die übrigen vorgenannten Voraussetzungen vorliegen. Den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern sowie berührten Trägern öffentlicher Belange ist vor Erteilung der Genehmigung Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Ohne Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein Bauvorhaben innerhalb einer im Zusammenhang bebauten Ortslage zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Unter einer im Zusammenhang bebauten Ortslage versteht man einen Bebauungskomplex innerhalb einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen baulichen Anlagen ein gewisses Gewicht besitzt und eine organische Siedlungsstruktur aufweist. Das Vorhandensein von nur wenigen Häusern stellt noch keinen Ortsteil dar.

Für das Einfügen sind folgende Kriterien maßgeblich:

  • Art der Nutzung (z. B. Wohnhaus im Wohngebiet), 
  • Maß der Nutzung (Zahl der Geschosse, Gebäudehöhe, Ausnutzung des Grundstücks), 
  • Bauweise (z. B. Einzel- oder Reihenhausbebauung) und
  • Grundstücksfläche, die überbaut werden soll (Bautiefe und Abstand von der Straße).

Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebes dient, städtebaulich vertretbar ist und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zudem müssen die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt bleiben (dies ist z. B. im Einzelfall nachzuweisen, wenn der Bau eines Wohnhauses in unmittelbarer Nähe einer Eisenbahnlinie geplant wird) und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Weitere Zulässigkeitsvoraussetzungen sind, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind und dass das Einvernehmen der Stadt bzw. Gemeinde vorliegt; diese darf das Einvernehmen aber nur aus städtebaulichen Gründen versagen.

Außerhalb der bebauten Ortslage ist das Bauen im Regelfall unzulässig - außer für privilegierte Vorhaben (z. B. Landwirtschaft) -. Der Gesetzgeber sieht aber auf der Basis des erweiterten Bestandschutzes verschiedene begünstigte Vorhaben vor, die im Einzelfall zugelassen werden können. So sind u.a. angemessene bauliche Erweiterungen vorhandener Wohngebäude im Außenbereich zulässig, wobei im Familienverbund eine zweite Wohnung geschaffen werden darf. Weiterhin ist in den letzten Jahren zur Unterstützung des Strukturwandels in der Landwirtschaft ein rechtlicher Rahmen geschaffen worden, bisher landwirtschaftlich privilegiert genutzte legale Gebäude einer neuen Nutzung zuzuführen. Die Nutzungsänderung setzt einen substanziellen Erhalt des Gebäudes voraus. Die äußere Gestalt muss im Wesentlichen erhalten bleiben. Weitere Voraussetzungen für eine derartige Nutzungsänderung sind u.a., dass das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet wurde und das Gebäude zum räumlich-funktionalen Zusammenhang der Hofstelle gehört. Diese Kriterien gelten sowohl für eine Nutzungsänderung in Gewerbe als auch in Wohnen, wobei die Anzahl der zusätzlichen Wohnungen beschränkt ist.

Im Außenbereich ist auch das Einvernehmen der Stadt bzw. Gemeinde zum Bauvorhaben erforderlich. Bevor aber für ein Bauvorhaben im Außenbereich ein Bauantrag gestellt wird, ist unbedingt eine Bauberatung bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde (Kreis Borken, Städte Ahaus, Bocholt, Borken und Gronau) zu empfehlen!

Privilegiert sind beispielsweise Vorhaben, die

  • einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen,
  • einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen, 
  • der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dienen, 
  • wegen ihrer besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll,
  • der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dienen,
  • der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, eines Gartenbaubetriebes oder eines Tierhaltungsbetriebes nach §35 Abs.1 Nr.4 BauGB dient, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden weiteren Voraussetzungen
  • das Vorhaben steht in einem räumlich funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,
  • die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den § 35 Abs. 1 Nummern 1, 2 oder oder 4 soweit letzterer Tierhaltung betreibt,
  • es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und
  • die installierte elektrische Leistung der  Anlage überschreitet nicht 0,5 MW.
  • der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dienen.

Neben den privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB sind auch die aus dem Gedanken des Bestandsschutzes heraus entwickelten, sog. teilprivilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB zulässig:

  • die Änderung der bisherigen Nutzung eines landwirtschaftlich genutzten Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen auch z. B. zu einer Mietwohnung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB), 
  • die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes unter bestimmten Voraussetzungen (§ 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB), 
  • die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle (§ 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB), 
  • die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB), 
  • die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB), 
  • die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist (§ 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB).